Dipl.-Ing. FH Claus Leckel Immobilien
Wichtige Information für Verkäufer zur Verkehrswertermittlung ihrer Immobilie
Ich ermittle Ihnen einen realistischen Marktpreis, der auch die aktuelle Nachfrage bereits berücksichtigt. Das funktioniert nur mit einem detaillierten, umfangreichen Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wie es beispielsweise auch bei Scheidungen, Erbangelegenheiten oder Zwangsversteigerungen üblich ist. Bei diesem professionellen Verfahren beträgt der Umfang des Gutachtens bei der Bewertung aller Objektdetails 25 bis 30 Seiten.
Langatmige Definition des Gesetzgebers: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die Erstellung einer solchen Verkehrswertermittlung und damit die Vorbereitung des eigentlichen Verkaufs ist zeitlich aufwendig. Das gilt für die Besichtigung, die Erstellung des Gutachtens mit der preislichen Beurteilung von den zahlreichen Objektdetails inklusive der Bewertung von Grundbucheintragungen in Abteilung 2 sowie für eventuelle Baulasten.
Der Nutzen ist jedoch vielfach höher als der Aufwand: Es werden nicht dutzende von Besichtigungen durchgeführt, nach denen niemand kauft. Es gibt weiter keinen Stress, warum „nichts läuft“ und es entsteht auch nicht die Sorge, dass große Preisnachlässe unter dem Marktpreis erforderlich werden.
Es gilt: Stimmt der angebotene Marktpreis, klappt es auch problemlos mit dem Verkauf einer Immobilie
Nachstehend die 4 Hauptsünden bei der „Marktpreisbestimmung“ einer Immobilie:
1. Der „Marktpreis“ wird in einer 2-Minuten-Wertanalyse im Internet „ermittelt“. Spezifische wertsteigernde, aber auch wertmindernde Faktoren werden nicht berücksichtigt.
2. Ebenfalls nicht zu empfehlen sind Wertanalysen im Schnellverfahren von Immobilienportalanbietern. Diese Preise stammen von Maklern oder Eigentümern, die dort ihre zum Verkauf angebotenen Objekte einstellen. Diese Preise liegen immer (weit) über den tatsächlichen Preisen, die für Immobilien beim Notar im Kaufvertrag protokolliert und auch bezahlt werden.
3. Von vermeintlichen Experten ermittelter „Angebotspreis“, der nach einer kurzen Besichtigung vom Makler überhöht festgelegt wird, weil er sich mit einem hohen Verkaufspreis den Zuschlag für einen Auftrag vor der Konkurrenz erhofft.
4. Eigentümer setzen in der Regel ebenfalls (teilweise stark) überhöhte Preise an. Bei den „Bewertern“ 3. und 4. werden wertsteigernde Faktoren wegen fehlendem Fachwissen preislich nicht gewürdigt oder zu berücksichtigende wertmindernde Abschläge nicht genannt, weil der Preis von bautechnischen Laien nicht kalkuliert werden kann.
Sehr häufig kommt, wenn die Renovierungs- oder Sanierungskosten einfach auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden, für den Käufer ein Preis heraus, der über einem Neubau liegt. Ein Gebrauchtobjekt, welches über Neubau-Niveau liegt, kauft niemand und entwickelt sich zum Ladenhüter. Schuld sind dann die Konjunktur, die mangelnde Nachfrage und vieles mehr, nur eben nicht die falsche preisliche Bewertung.
Daher biete ich Eigentümern meine Dienstleistung an, um lange zum Verkauf angebotene Immobilien kurzfristig zu vermitteln: mit einer professionellen Verkehrswertermittlung, jahrzehntelanger verkaufspsychologischer Qualifikation sowie realistischer Kostenkalkulation bei Objekten mit Renovierungs- und Sanierungsbedarf.
Meine Zusatzleistungen kosten Immobilieneigentümer keinen Euro extra, sie sind im üblichen Maklerhonorar von 3,57% inkl. MwSt. enthalten. Informieren Sie sich bei einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch.
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