Warum bei der Bestpreis-Verkaufsabsicht fast immer der Ladenhütereffekt eintritt?

Bei jedem Verkauf einer Immobilie besteht

1. eine Korrelation zwischen Angebot von Objekten und der Nachfrage nach eben diesen Objekten sowie

2. einer Komponente, die vom Zeitpunkt des Vermarktungsbeginns beginnt und die Zeitdauer des Verkaufs bestimmt

3. erforderliche Vermarktungserfahrung, die nicht jeder Privatanbieter oder Makler vorweisen kann

Ladenhüter-Immobilien sind Objekte, die schon sehr lange am Markt angeboten werden und trotz großer Nachfrage nicht gekauft werden. Bei „Ladenhütern“ wurde gegen Regeln verstoßen: Sei es, weil der Eigentümer utopische Preisvorstellungen hat oder ein beauftragter Makler einen hohen Preis vorgaukelt, um den Vermittlungsauftrag zu erhalten, der dann nicht zum Abschluss führt. Irgendwann wird die Preisschraube nach unten in Bewegung gesetzt und der Marktpreis unprofessionell „gesucht“. Notariell verkauft wird nach langer Zeit, erfahrungsgemäß etwa 10 % bis 20 % unter Wert, der Preis wird vom Käufer diktiert, denn der Eigentümer oder ein beauftragter Makler kennt den Marktpreis nicht bzw. kann ihn nicht bestimmen.

Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung dauert bei professionellem Immobilienmarketing in der Regel maximal 3 Monate. Diese Zeit ist unabhängig vom Objektzustand, Alter, Lage und Käufernachfrage, weil diese Faktoren von Experten bereits bei der Ermittlung des Verkaufspreises berücksichtigt wurden. Grundlage ist die gesetzliche Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wie sie auch von vereidigten Sachverständigen angewendet wird..

Eine realistische Marktwertermittlung nach der ImmoWertV ist der wichtigste Schritt. Das bedeutet, dass eine Vielzahl von Details aus einer Objektbesichtigung in die Beurteilung der Immobilie einfließen und so der Angebotspreis gebildet wird. Beispiel: Mängel, Bauschäden, energetischer Zustand, Baujahr bedingter Zustand und vieles mehr.

Völlig ungeeignet sind Preisfestsetzungen, wie die in Mode gekommenen 3-Minuten-Bewertungen im Internet, nach dem Bauchgefühl oder welchen Verkaufserlös irgendwelche Leute beim Verkauf einer „ähnlichen“ Immobilie erzielt haben.

Eine reale Bewertung vom 1. Juni 2024 aus unserer Immobilienkaufberatung (Namen und Objektadresse aus Datenschutzgründen entfernt) kann auch für den Verkäufer einer Immobilie als Beispiel dienen, welche Detailarbeit in einer solchen Wertermittlung liegt. Diese Zusatzarbeit macht sich jedoch bezahlt und ist für Eigentümer ohne Zusatzkosten, im üblichen Maklerhonorar inkludiert.